废弃矿山修复综合利用建设项目可行性研究报告
本次募集资金15亿元，其中10亿元用于安吉县天子湖片区废弃矿山修复综合利用建设项目，5亿元用于补充营运资金。
本期债券发行规模为不超过人民币5亿元，由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤连带责任保证担保，其中3.5亿元用于安吉县天子湖片区废弃矿山修复综合利用建设项目、剩余用于补充营运资金。
投资项目符合国家产业政策方向，未用于弥补亏损和非生产性支出，未用于房地产买卖、股票买卖和期货交易等与公司制作经营无关的风险性投资，未用于具有完全公益性的社会事业项目如体育中心、艺术馆、博物馆、图书馆等项目的建设。
项目总投资159,836.38万元，项目资本金为31,967.88万元，比例为总投入的20%。募集资金拟用于项目金额占项目总投资比例为62.56%，低于80%，符合有关规定。项目资本金比例为20%，符合《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）等相关资本金规定。截至本报告发布日，项目资本金已全部筹措到位。
项目资本金31,967.88万元，已全部到位，比例为总投入的20%。已融资金额为0，目前资金缺口为127,871.50万元，将主要是通过债券发行进行筹措。除本期债券外，项目未通过其他渠道融资，不存在重复融资的情形。
项目建设周期为2年，备案证载明的项目建设预计周期为2022年12月-2024年12月。
项目目前尚未开工主要系公司依据自身经营计划和资金计划统筹安排所致，公司将在项目合法性文件有效期内完成相关开工手续。
本项目选址于浙江省湖州市安吉县天子湖镇高禹村。项目总用地面积约851,000平方米，总建筑面积约292,500平方米。
2020年12月14日，业经安吉县自然资源和规划局《关于安吉县天子湖片区废弃矿山修复综合利用建设项目用地的预审意见》（安自然资规初字[2020]16号）批准，项目新增851,000平方米建设用地，项目用地标准和总规模符合有关法律法规，选址符合土地利用总体设计。项目用地的预审意见书在有效期内，符合法律和法规的相关规定，公司将按照程序和规定依法尽快取得国有土地使用权。
项目新增851,000平方米建设用地，其中：新建智能装备制造产业区，用地面积约207,500平方米，用地性质为工业用地，获取方式为出让。
新建工矿文化展示区，用地面积约62,000平方米，用地性质为商业用地、商业服务业设施用地，获取方式为出让。
新建矿坑旅游休闲区，用地面积约391,500平方米，用地性质为商业服务业设施用地、旅游用地，获取方式为出让。
同步实施其他相关配套工程，用地面积约190,000平方米，用地性质为工业用地，获取方式为出让。
目前公司未取得项目土地使用权证，项目土地出让金尚未缴纳。本项目土地取得费用未纳入项目总投资。
本项目建设内容最重要的包含修复废弃矿坑（土石方回填、复垦复绿）；新建智能装备制造产业区，用地面积约207,500平方米；新建工矿文化展示区，用地面积约62,000平方米；新建矿坑旅游休闲区，用地面积约391,500平方米；同步实施其他相关配套工程，用地面积约190,000平方米。项目总用地面积约851,000平方米，总建筑面积约292,500平方米。
对矿坑采用尾砂、废石、黄沙或河沙和部分矸石充填办法来进行生态恢复，项目涉及填方主要为天子湖片区高禹矿区，底部面积765,962平方米，填方量约5,040,000 立方米，土石方回填。
矿区复垦绿化面积482,000平方米。复绿方法有覆土种植、喷播、生态袋等。主要考虑选择比较适合的具有抗旱、抗寒、耐盐碱、耐土壤贫瘠等，须根系发达容易生长连片的优势植物，并以科学合理的草灌相结合的混播方式来进行喷播种植，成本较低。
挂网喷播采用“高次团粒”喷播技术，简称 SF 绿化法。高次团粒系列绿化施工法，就是针对各种岩石、硬质土、砂质土、贫瘠地、酸性土壤、干旱地带、河岸堤坝等植物生长困难的地方，在坡体稳定的前提下，采用经特殊工艺制造而成的客土材料，加入植物的种子，并添加许多必要的其他材料，采用喷播、
机械或人工作业的方式制成最适于植物生长的生育基盘。这种瞬间制造的“人工土壤”具有高次团粒结构，既有保水性，又有透水性、透气性，适于植物和土壤微生物生长，又能有效抵抗雨蚀和风蚀，防止水土流失。
智能装备制造产业区，是以绿色园区为建设目标，在园区内，各个企业相互协调，实现生产、物流、废弃物处理设施资源共享，以此来实现节约用地和投资的目的，主要建设生态型绿色智能装备制造生产中心，办公、研发、检测用房，其他配套服务设施、展示中心，其中预留停车位、充电桩安装位，由入驻企业自行购买安装。
总建筑面积255,000平方米，其中，生态型绿色智能装备制造生产中心225,000平方米，办公、研发、检测用房12,000平方米，其他配套服务设施5,000平方米，人才公寓10,000平方米，智能制造展示中心3,000平方米。各个子地块内，建筑容积率不高于1.5，建筑密度30~50%，绿地率20~30%。
生态型绿色智能装备制造生产中心厂房采用装配式建筑，相比混凝土建筑大幅度减少建设周期以及自然资源的消耗。既使得资源重复利用,降低生产所带来的成本,又达到了保护生产、生活环境，节能减排的目的,提高了项目精细化管理上的水准。厂区砖墙采用陶粒砌块，回收使用尾矿废渣等。施工围墙利用废旧砖块，提高材料利用率及循环率。
办公、研发、检验测试中心具体形态为工业生产厂房办公配套用房，2层建筑、用地形式为工业用地。办公、研发、检测中心为本项目生态型绿色智能装备制造生产中心的办公配套用房，大多数都用在入驻的智能装备企业办公和研发监测，为工业园区内部配套专业的重要的功能性设施，而普通写字楼为一般商业设施，用地性质为商业用地，一般单独运营，非工业园区的配套设施，主要用途为商业出租出售，两者具有非常明显不同。
人才公寓具体形态为员工生活配套服务用房（员工宿舍），2层建筑，用地形式为工业用地。人才公寓为本项目生态型绿色智能装备制造生产中心的员工生活配套服务用房，大多数都用在入驻的智能装备企业员工宿舍，为工业园区内部配套专业的重要的功能性设施，而普通商业公寓为一般商业设施，用地性质为商业用地，一般单独运营，非工业园区的配套设施，主要用途为商业出租出售，两者具有非常明显不同。
工矿文化展示区项目用地面积62,000平方米，用地性质为商业用地、商业服务业设施用地，获取方式为出让。
总建筑面积36,000平方米，占总建筑面积的12.31%。拟投资16,410.00万元，占总投资的10.27%。建设内容最重要的包含矿坑历史背景和文化园、矿坑主题餐厅、地下咖啡厅、景区风情商业街及矿区星级酒店。
项目建设范围内，仅工矿文化展示区的景区风情商业街、矿区星级酒店涉及商业地产的出租出售。合计总投资12,900.00万元，占项目总投资额的8.07%
用地面积 10,000 平方米，建筑面积 5,000 平方米，2 层建筑，设置矿坑历史文化博物馆，内设沙盘馆、矿石馆、生产工具馆和矿工馆等多个展馆，全方位展示矿石开采的历史、文化和生产过程。
在景区打造集餐饮、特产、休闲、娱乐于一体的文化特色风情商业街，包括土特产市场、竹业城、特色美食街等，用地面积 36,000 平方米，建筑面积18,000 平方米，2-3 层建筑。
用地面积 6,000 平方米，建筑面积 3,000 平方米，3 层建筑。
为在景区流连忘返的游客提供必备的住宿和餐饮，结合矿区气息打造复古、石料、粗犷的氛围。用地面积 10,000 平方米，建筑面积 10,000 平方米，拥有客房 150 间。
用地面积391,500平方米，设置观光廊道、田园生活休闲区、亲子活动区、户外拓展等景点或游玩项目。新建游客服务中心，建筑面积 1,500 平方米，1 层建筑。
用地面积 10,000 平方米，矿坑历史文化园内部复绿绿地中设置景观栈桥，栈桥和树林相互辉映，形成优美的滨水湿地景观。
用地面积300,000平方米，利用农田打造大地景观，美化景观的同时可宣传园区企业，依托农田开展农场生活、果蔬采摘等农业体验项目。
亲子活动区用地 20,000 平方米，设置集装箱乐园、蘑菇童话乐园、冒险桥、绕树乐园、赛跑小菜园、青少年航空科普中心等。
用地面积 60,000 平方米，充分的利用项目地域开阔的特点，设置丛林桥绳、真人 CS、越障、野营等各式户外拓展活动。
用地面积 1,500 平方米，建筑面积 1,500 平方米，用于接待游客。
用地面积约190,000平方米，公共道路、停车场、室外景观等，其中公共道路 163,000 平方米，停车场用地面积 10,000 公顷，地上停车位 300 个，室外景观用地面积 17,000 公顷。配套新能源汽车充电桩 40 个。
湖州是首次提出“绿水青山就是金山银山”重要思想的地方。“两山”理论是绿色发展思想的核心理论，是被实践证明的具有重大创新与突破的新理论、新战略，是从根源上化解能源环境危机的新思路、新突破，是对世界环境治理的新贡献。正确回答了环境保护与财富增长的关系问题。
安吉县从上世纪五、六十年代就开始矿产开采，作为曾经的经济支柱产业，历史上矿山最多时达四五百家。近年来随着安吉县矿山综合整治“减点控量”，留下了大量的废弃矿山。关闭的大量矿山成为全县生态环境建设的一个沉重历史包袱，矿山山体会继续产生环境污染问题，同时留下大量的安全隐患。
废弃矿山造成的危害主要有：采矿造成基岩面、植被破坏、尘土飞扬；废渣无序堆放，自然景观遭到破坏，严重影响了当地的人居环境和对外形象；开挖切割形成的高陡边坡易诱发崩塌和滑坡等地质灾害；大量废渣堆弃污染地表水及地下水源；松散堆积的废渣在强降雨条件下失稳，容易引发滑坡及泥石流等灾害；破坏水平衡，加剧矿区水资源危机；破坏生物群落的生态平衡和生物多样性等。
安吉县坚持“绿水青山就是金山银山”的原则，推动废弃矿山治理与社会持续健康发展相融合、与经济转型升级相衔接，实现矿地资源向土地资源、旅游资源、生态资源、林业资源的转化。湖州市人民政府印发《关于深入开展矿山复绿专项行动实施方案》，项目区域亟需全力推进矿山治理生态修复。本项目因地制宜，一方面通过废弃矿山绿色修复和特色景观打造，培育生态休闲旅游业；另一方面利用废弃矿山复垦拓展用地，建设绿色智能制造产业基地。本项目的建设实施，实现了环境治理和经济发展的协同，是“两山理论”重要思想在安吉县的重要实践。
智能装备制造产业区，是以绿色园区为建设目标，在园区内，各个企业相互协调，实现生产、物流、废弃物处理设施资源共享，以此来实现节约用地和投资的目的。生态型绿色智能装备制造生产中心厂房采用装配式建筑，相比混凝土建筑大幅度减少建设周期以及自然资源的消耗。既使得资源重复利用,降低生产所带来的成本,又达到了保护生产、生活环境，节能减排的目的,提高了项目精细化管理上的水准。厂区砖墙采用陶粒砌块，回收使用尾矿废渣等。施工围墙利用废旧砖块，提高材料利用率及循环率。
安吉县是传统制造业大县，传统产业占比较高。近来，传统产业创造新兴事物的能力弱、竞争能力差、资源消耗大、环境污染重等问题日渐暴露，安吉县经济急需升级转型，寻找新的增长点，实现经济持续、健康、稳定发展。
大力发展绿色人机一体化智能系统是安吉县“十三五”期间振兴实体经济的重要任务之一，也是产业提质增效、实现新旧动能转换的主要路径。本项目依托天子湖镇为湖州省际承接产业转移示范区重要组成部分，建设智能装备制造产业示范基地，区域性的休闲旅游度假区。
2018 年，浙江省人民政府发布《关于深化“亩均论英雄”改革的指导意见》，提出把深化“亩均论英雄”改革作为转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的有力抓手，推动经济高水平质量的发展。对安吉而言，“亩均改革”并非新生现象，从处置“僵尸”企业到破解“双停”再到“五未”土地专项处置，制度建设由来已久。2018 年 11 月，安吉县出台了《深化“亩均论英雄”改革加快低效工业公司整治提升三年行动计划（2018-2020 年）》，要求到 2019 年底，完成低效整治提升任务 60%，出清全部综合评价 D 类和亩均税收 1 万元以下企业；到 2020 年，出清全部低效工业公司，全面完成低效工业公司整治提升。
根据统计，2021 年，全县规上工业亩均税收从 15.8 万元提高到 25.7 万元，年均增长 17.6%，距离全省工业亩均税收尚有差距。智能装备制造产业具有高投入、高产出、绿色发展的特点，本项目通过智能装备制造产业的集聚，集约化用地，来提升亩均效益，促进经济发展提质增效，营造一个具备规模效益的工业集聚体，促进资源的有效嫁接，推动装备制造、新材料等产业实现转变发展方式与经济转型，培育新经济新业态，促进高质量发展。
安吉县是“绿水青山就是金山银山”重要理念的诞生地。为进一步彰显安吉县践行“两山”理念的先行优势和引领作用，决定在安吉开展新时代县域践行“两山”理念综合改革创新试验区（以下简称“试验区”）建设。
战略定位：一是新时代全国绿色发展标杆。通过培育若干个全国有影响的绿色产业集群、构筑绿色产业体系以及发展新经济，推动生产、消费、流通各环节绿色循环低碳化，实现生产、生活、生态绿色化，在经济绿色化和生态经济化方面走在全国前列，打造绿色发展、产业融合的县域经济样板。
二是新时代全国美丽宜居大花园典范。巩固国家生态文明建设示范市县成果，实施生态治理，创新生态制度，全面建设蓝绿交织、水城共融、清丽明亮、充满了许多活力的生态家园，确保生态文明建设继续走在全国前列，率先走向社会主义生态文明新时代生，成为国际知名花园城市。
发展目标：到 2023 年，县域环境更加优美、产业更加绿美、社会更加和美、生活更加甜美，成为“两山”实践全国示范，为美丽中国建设提供安吉样本。全县创新体系逐渐完备，高质量推进经济生态化、生态经济化，GEP（ECO生产总值）的 GDP 实现率达到 40%，生态旅游增加值年均增长 12%以上。
全县基本实现城镇和乡村居民基本权益平等化、城乡公共服务均等化、城镇和乡村居民收入均衡化、城乡要素配置合理化，以及城乡产业高质量发展融合化，城乡收入比达到 1.65:1以内，成为全国乡村振兴先导区。山水林田湖草系统治理体系基本形成，生态环境质量持续走在前列，林木蓄积量进一步提升到 335 万立方米，交接断面Ⅱ类及以上水体占比 100%，PM2.5 年均浓度低于 30 微克/立方米，建成“无废城市”。
到 2035 年，绿色发展方式和生活方式牢固建立，生态环境优美成为普遍常态，中国最美县域高质量建成，城镇和乡村居民享有更加幸福安康的高品质生活，人与自然和谐共生的现代化建设新格局全面形成，成为美丽中国的样板地和模范生，为全球可持续发展贡献中国经验。
废弃矿地综合利用为区域发展赢得了较大发展空间。如临县德清县是浙江最早开展矿地利用的县，2012 年 9 月，德清砂村集中开采区矿地综合开发利用项目真正开始启动，整治范围达 7,307.88 亩，共平整矿地 5,780 亩，开展矿地利用，为全县发展腾出了空间，赢得了较大的发展空间该区域已作为莫干山高新技术产业开发园北部园区，目前引进了乐视、中车集团的项目。
废弃矿山治理应综合利用山水林田湖资源。长兴在另一处废弃矿山旧址——陈湾石矿废弃矿坑旧址，在沿着过去采石留下的废弃矿地旁，矗立起一串酒店群。20 世纪 90 年代末期矿山关停，前前后后治理过两三次，在废弃矿山治理的基础上，引入 2015 年社会资本后，把采矿地周边的景观、山水湖田资源利用起来，正在打造一个旅游度假综合体。启动对陈湾石矿废弃矿坑治理，最终形成了太湖水、湿地水与矿坑水互相映衬的“三水一崖”自然景观。2015 年陈湾石矿生态治理后的山水景观吸引了上海长峰集团投资建“太湖龙之梦乐园”，整个项目投资约 251 亿元、设计年接待游客 3,000 万人次。
废弃矿地治理的另一种类型是，复垦整治成生态用地，打造成城市公园、居民休闲地等。如湖州仁皇山公园、长兴齐山植物园、长兴金钉子地质遗迹保护区、开发区堂子山浙江最美生态驾校等。
本项目的建设，通过矿山生态修复改善区域生态环境，为人民群众提供宜居宜业的自然条件；通过综合治理培育生态休闲、观光旅游发展生态经济服务业，规划每年旅游人次超过 60 万，实现生态经济化；通过加速节能环保产业集约集聚，带动产业绿色低碳循环发展，通过废弃山地资源整理利用实现86.07公顷土地资源再利用。
因此，本项目建设符合安吉县发展绿色经济、生态经济的内在要求，是持续推进生态文明建设的重要抓手，在收获绿水青山、实现经济转型的同时，也促进人与自然、社会经济环境的协调发展。
项目计划建设智能装备制造产业区，项目所在的天子湖镇为湖州省际承接产业转移示范区、长三角（湖州）产业合作区的重要组成部分，周边高端装备制造产业环伺，具备较强的装备制造产业区域优势和产业聚集效益。
2021 年 11 月 10 日，浙江省人民政府批复同意设立长三角（湖州）产业合作区。规划面积 86.9 平方公里，空间范围有长兴县泗安镇和安吉县天子湖镇部分区域。根据《长三角（湖州）产业合作区总体设计》，合作区将以“大区域谋地位、中区域谋统筹、小区域谋布局”为工作思路，明确“生态共保共育、功能共享共补、交通相互连通、产业合作共荣”的一体化战略方向。
在产业提效方面，将加快构建现代产业体系，锁定绿色智造这一主攻方向，聚焦高端装备、新材料两大战略性新兴起的产业，着力培育绿色能源、人工智能、生态创新经济等机会产业。
近年来安吉制造业加快转型，安吉将培育做大生命健康、高端装备制造、电子信息、新材料、通用航空五大新兴起的产业，构建深层次地融合的现代生态产业体系，增强产业整体竞争力。截至2020年，安吉规上工业增加值增长8.4%，增速在全省 42 个工业大县第一。战略性新兴起的产业、高新技术产业、装备制造业增加值分别增长 17.2%、12.9%、13.4%，数字化的经济核心产业增加值增长 39.1%。
其中，装备制造业实现营业收入 138.94 亿元，同比增长 27.4%；实现利税 15.28 亿元，增长 46.0%；实施传统制造业改造提升 2.0 版，“两化”融合发展水平首次迈入全省第一梯队，分行业试点评估全省第一。新材料产业以高分子材料为主导，碳纤维材料、金属材料、膨润土材料为特色，全力打造“浙北材料之城”。
本项目智能装备制造产业区的建设，符合区域的产业高质量发展规划，借力湖州省际承接产业转移示范区、长三角（湖州）产业合作区的产业优势和产业聚集效应，能极大促进资源的有效嫁接，推动装备制造、新材料等产业实现转变发展方式与经济转型，培育新经济新业态，促进高质量发展。
按照智能装备制造产业区拟定的经营模式，项目部分生产中心、办公、研发、检测中心，配套服务、展示中心用房将采用出售的形式；项目部分生产中心、办公研发检测用房、其他配套设施、展示中心将采用出租的形式运营。
安吉县工业地产基本采用“以销定产”模式，即企业提出用地需求后，土储进行相应位置对应面积的工业用地出让，故基本不存在工业用地库存情况。截至2021年末，长合区安吉分区工业地产库存为5.25万平方米，工业地产去化周期为2个月，去化周期较短。
总体而言，长合区安吉分区近年来保持良性发展，工业地产仓库存储上的压力较小，本项目智能装备制造产业区生产中心、办公、研发、检测中心，配套服务、展示中心用房的出租、出售预计可按照预期实现。
本项目建设期为2年，运营期为12年，在计算期内，项目收入来源包括厂房出售、出租收入、景区收入、停车费收入、尾矿产生的岩石出售的收益等。
按照本项目拟定的经营模式，项目部分生产中心、办公、研发、检测中心，配套服务、展示中心用房将采用出售的形式。
项目生产中心建筑面积225,000平方米，项目办公、研发、检测中心，配套服务、展示中心建筑面积 30,000 平方米，预计按建筑面积的 40%出售；本项目厂房为高品质绿色厂房，出售定价参考典型的湖州市以及安吉县较高品质的工业生产厂房出售，考虑本项目为新开发园区，各项基础设施建设有待继续加强，为聚集人气保守定价，生产中心出售价格拟定为 3,000 元/平方米，办公、研发、检测中心，配套服务、展示中心用房按 3,500 元/平方米，营运期（第 3 年-第 7年）的出售占比分别是 20%，预测项目运营期营业收入合计为 31,200.00 万元。
按照本项目拟定的经营模式，项目部分生产中心、办公、研发、检测中心，配套服务、展示中心用房将采用出售的形式。
按照本项目拟定的经营模式，项目部分生产中心、办公研发检测用房、其他配套设施、展示中心将采用出租的形式运营。本项目租金的测算参照周边类似园区标准厂房租金情况，包括项目生产中心建筑面积225,000平方米，办公研发检测用房、其他配套设施、展示中心用房建筑面积 30,000 平方米，预计按建筑面积的 60%出租。生产中心拟定为 0.5 元/平方米·日，办公研发检测用房、其他配套设施、展示中心用出租价格拟定为 0.8 元/平方米·日，以后年度每 3 年按增长 5%，营运期（第 3 年-第 9 年）的出租占比分别是 60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%，以后年度达到 95%。预测项目运营期营业收入合计为32,278.73 万元。
本项目门票将参照安吉县 4A 级生态旅游景区的票价。截至 2018 年底，安吉县共计 7 个 4A 级景区，其中 5 个为生态休闲旅游区，门票价格 80~180 元不等
上海辰山植物园景区之一是矿坑花园，位于辰山植物园的西北角，利用现状山体的皴纹，深度刻化，使其具有中国山水画的形态和意境。矿坑花园突出修复式花园主题，是国内首屈一指的园艺花园。目前年接待游客人次在 120 万左右。
江西上饶望仙谷原为花岗岩废弃矿区，通过植树种草、清运废石、回填矿坑、清理河道等措施，恢复了废弃矿山自然生态环境。打造了系列网红打卡地。目前年接待游客人次在 130 万左右。
重庆铜锣山矿山公园原为石灰石矿区，渝北区按照“消除安全隐患、恢复生态环境、综合利用土地”原则，采取地灾治理、复垦复绿等工程手段，因矿施策开展铜锣山矿山生态修复试点项目。打造集生态修复、科普教育、文化康养、休闲度假为一体的旅游景区，自2021年2月试营业至当年底，累计接待人次50-60 万，预计随旅游业景气度的提升，将有更多游客。
长兴太湖龙之梦公园中的“绿色宝石”的网红打卡地，钻石酒店前的“圆梦潭”，曾经是深达 70 米的横山陈湾石矿矿坑。太湖龙之梦乐园项目依托现有的自然资源，秉承充分的利用，因地制宜，不去破坏的原则进行开发。原来的矿坑现在正被改造成游船码头，动物园也建于矿区之上，利用原有的山体和植被，本着利用自然，保护生态的理念，让动物们与自然生态和谐于一体。在 2022 年接待游客数量 665 万人次。
矿坑历史文化园旅游人数按项目景区旅游人次的60%计，票价50元/人次。项目运营期矿坑历史文化园门票收入 34,800.00 万元。
定价依据：安吉县发展和改革局出局的《关千安吉县天子湖片区工矿文化展示区和矿坑旅游休闲区门票价格的批复》：安吉县天子湖片工矿文化展示区和矿坑旅游休闲区内景点尚未完工，未正式投入运营，相关成本未精确测算，现依据工程可研报告及同类景点门票价格水平初步核定门票价格为：矿坑历史背景和文化园成人每人次50元。
设计 150 间客房，住宿定价参考安吉县类似景区酒店价格水平，拟定首年按 325 元/间/日，以后年度每 3 年增长 5%，营运期（第 3 年-第 6 年）的入驻率分别为 60%、65%、70%、75%，以后年度达到 80%。项目运营期酒店住宿收入17,501.93 万元。
项目按住宿人次预计，餐饮定价参考安吉县类似景区酒店餐饮价格，拟定平均消费 100 元/人次。项目运营期酒店餐饮收入 9,964.50 万元。
用地面积 6,000 平方米，建筑面积 3,000 平方米，3 层建筑。
按景区游客人次的 70%预计。消费定价参考安吉县类似景区餐厅、咖啡厅消费水平，拟定平均消费80元/人次。项目运营期矿坑主题餐厅、地下咖啡厅餐饮收入 65,016.00 万元。
商业街建筑面积 18,000 平方米，预计按建筑面积的 40%出售，商业街安吉类似商铺售价水平，考虑到天子湖镇的真实的情况，和安吉站高铁通行后，天子湖附近商业发展的优良前景，拟定价为 8,200 元/平方米，营运期（第 3 年-第 7年）的出售占比分别是 30%、30%、20%、20%。项目运营期商业街出售收入5,904.00 万元。
预计按建筑面积的 60%出租，商业街出租定价参考安吉县类似商铺价格水平，商业街拟定为 1.5 元/平方米·日，以后年度每三年按增长 5%，营运期（第 3年-9 年）的出租占比分别是 60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%，以后年度达到 95%。项目运营期商业街出租收入 6,434.91 万元。
定价依据：安吉县发展和改革局出局的《关千安吉县天子湖片区工矿文化展示区和矿坑旅游休闲区门票价格的批复》：“安吉县天子湖片工矿文化展示区和矿坑旅游休闲区内景点尚未完工，未正式投入运营，相关成本未精确测算，现依据工程可研报告及同类景点门票价格水平初步核定门票价格为：田园生活休闲区成人每人次50元、亲子活动区成人每人次30元、拓展活动区成人每人次60元。”
田园生活休闲区旅游人数按项目景区旅游人次的60%计，票价50元/人次。项目运营期田园生活休闲区收入 34,800.00 万元。
田园生活休闲区旅游人数按项目景区旅游人次的30%计，票价30元/人次。项目运营期田园生活休闲区收入 10,449.00 万元。
拓展活动区旅游人数按项目景区旅游人次的20%计，票价60元/人次。项目运营期拓展活动区收入 13,932.00 万元。
项目预计新建景区停车位预计 300 个，停车时间占比按以下进行计算：1 小时内 20%；1~3 小时内 15%；3~8 小时内 15%；8~12 小时内及 12 小时-24 小时各占 20%、20%。24 小时之后为 10%，同时 1 小时内、1~3 小时内、3~6 小时内、6~12 小时内及 12 小时、24 小数以上，考虑停车位重复使用次数分别为 8次、6 次、6 次、2 次、1 次、1 次，停车使用率考虑为 90%。
营运期（第 3 年-6年）使用率分别为 50%、60%、70%、80%，正常年停车位服务收入为 261 万元。项目运营期停车位服务收入 2,766.60 万元。
定价依据：安吉县发展和改革局出具的《关于安吉县交通投资发展集团有限公司安吉县天子湖片区矿坑旅游休闲区停车场收费标准的批复》：“矿坑旅游休闲区内设置的停车位，停车位收费标准根据《浙江省定价目录》（浙价法[2018]2号）和《关于加强完善机动车停放服务收费政策的指导意见（发改价格[2015]2975号），停车位收费标准为1小时内免费，1~3小时收费5元，3~6小时收费10元，6~12小时收费15元，12小时之后收费20元，24小时之后重新计收。”
项目在建设期的修复废弃矿坑、复垦复绿过程中会产生尾矿岩石，估测有玄武岩 85 万吨，碎石 350 万吨，预测价格分别为 223 元/吨、130 元/吨。预计第二年即产生收入，项目建设期间预计实现尾矿岩石出售的收益 12891.00 万元，项目营运期内预计实现尾矿岩石出售的收益 51564.00 万元，合计收入 64455.00 万元。
综上所述，本项目建设期营业收入（含税）合计为 12,891.00 万元，运营期营业收入（含税）合计为 316,611.67 万元，建设运营期内合计收入（含税）329,502.67 万元。
项目税前投资财务内部收益率 8.17%，税后静态投资回收期 8.35 年，经济效益较好。返回搜狐，查看更加多
